När man lånar med en bostad som säkerhet för lånet är det vanligt att långivaren delar upp lånet i bottenlån och topplån, där bottenlånet har lägre ränta och längre avbetalningstid än topplånet. I Sverige är det vanligt att långivare låter bottenlånet uppgå till 75% av bostadens värde; vill man låna mer än så får det ske i form av ett topplån.
Exempel: Emmy köper en villa för 2 miljoner kronor. Banken beviljar henne ett bottenlån på 1,5 miljoner kronor. Därutöver beviljas hon ett topplån för 10% av villans pris, det vill säga 200 000 kronor. Emmy får alltså låna totalt 1,7 miljoner kronor. Mellanskillnaden mellan totalt lån och villans pris, det vill säga 300 000 kronor, är Emmys kontantinsats.
Bottenlån: 1,5 miljoner kronor
Topplån: 200 000 kronor
Kontantinsats: 300 000 kronor
Emmys topplån har högre ränta en bottenlånet, och ska vara slutbetalt efter 10 år.
Kan jag låna 100% av bostadens pris?
Finansinspektionens allmänna råd stipulerar att långivare inte bör bevilja lån med bostaden som säkerhet för mer än 85% av bostadens pris. Detta innebär att det är mycket svårt att hitta en långivare i Sverige som är villig att erbjuda ett topplån som går hela vägen upp till 100% av bostadens pris. Gränsen på 85% brukar kallas för bolånetaket.
Finansinspektionens grundtanke är att bostadsköparen ska ha 15% i kontantinsats, till exempel i form av sparade pengar eller för att bostadsköparen gör en vinst när denne säljer sin tidigare bostad.
För bostadsköpare som saknar tillräckligt stort sparat kapital och som inte har något att sälja för att få ihop pengarna har det blivit vanligt att ansöka om blancolån för att få ihop till kontantinsatsen. Ett blancolån har inte bostaden – eller något annat – som säkerhet. Långivare som erbjuder blancolån tittar på din ekonomiska situation och gör en kreditvärdering av dig för att försöka förutsäga om du kommer att sköta avbetalningen av lånet. Har man till exempel låga inkomster, oregelbundna inkomster eller någon betalningsanmärkning kan det vara svårt att bli godkänd – eller så erbjuds man bara blancolån med väldigt hög effektiv ränta.
Du kan hitta mer information om blancolån för bostadsköp hos topplån.nu
Exempel
Emmy ska köpa en villa för 2 miljoner. Banken beviljar henne ett bottenlån på 1,5 miljoner som löper över 25 år och ett topplån på 200 000 kronor som ska betalas av på 10 år. Emmy har 100 000 kronor i sitt sparkonto. För att få ihop till kontantinsatsen på 300 000 kronor ansöker hon om ett blancolån på 200 000 kronor hos en fristående långivare. Eftersom Emmy har fast jobb, tillräckligt hög månadsinkomst och är helt utan betalningsanmärkningar får hon låna 200 000 kronor utan säkerhet. Räntan är dock högre än .för bottenlånet och topplånet, och avbetalningstiden är bara 5 år.
Under 5 års tid måste Emmy alltså klara av att betala av på både bottenlån, topplån och blancolån samtidigt. Sedan följer ytterligare 5 år då hon betalar av på bottenlånet och topplånet varje månad. Därefter är topplånet slutbetalt och hon har bara bottenlånet kvar.
Att göra om topplån till bottenlån
Om din bostad går upp i värde kan du vända dig till långivaren för att förhandla om att lägga om dina lån så att topplånet bakas in i bottenlånet.
Exempel
Emmy köper en villa för 2 miljoner kronor. Hon tar ett bottenlån på 1,5 miljoner kronor (75% av bostadens pris) och ett topplån på 200 000 kronor. Topplånet löper över 10 års tid.
Efter 3 år har Emmy betalat av på topplånet så att skulden sjunkit till 150 000 kronor. Samtidigt har det beräknade marknadspriset på hennes villa ökat till 2,5 miljoner kronor. Av hennes bottenlån återstår en skuld på 1,4 miljoner kronor.
75% av 2,5 miljoner kronor är 1 875 000 kronor. Om Emmy skulle köpa villan idag och betala 2,5 miljoner kronor skulle hon alltså kunna beviljas 1 875 000 kronor i bottenlån istället för de 1,5 miljoner kronor som taket låg på för tre år sedan när villan var värd 2 miljoner kronor.
Emmy kontaktar banken för att förhandla om sina lån. 1,4 miljoner kronor + 150 000 kronor = 1 550 000 kronor. Den sammanlagda skulden till banken är alltså lägre än 75% av villans värde. Banken går med på att baka in det gamla topplånet i bottenlånet, så att de 150 000 kronor som återstår för Emmy att betala av får samma långa avbetalningstid och låga ränta som resten av bottenlånet.